關于產業(yè)變局下的產業(yè)園區(qū)開發(fā)的思考 —探尋新型城鎮(zhèn)化之下的產業(yè)園區(qū)發(fā)展之路
伴隨中國產業(yè)轉型升級逐步推進，部分勞動密集型產業(yè)與高能耗產業(yè)迅速向次級區(qū)域轉移；與此同時部分城市跨步躍進“城市比規(guī)模，經濟比速度”，土地財政、地方債務等問題綜合作用下各類的新城層出不窮，一座座城市綜合體開發(fā)如火如荼，各類產業(yè)園正在以燎原之勢崛起。
其中不乏所謂的空城慘然孤立，曾在區(qū)域規(guī)劃的引導、市場投機者的惡意炒作、高資產增值、高投資收益率的趨勢下，塑造了一個個瘋狂熱銷的傳奇，也引發(fā)了部分投資者的悲嘆；資金被套，物業(yè)難拋，招租不宜的現(xiàn)象在部分經濟基礎薄弱、人口總量有限、就業(yè)機會不足，為人口等資源凈輸出型城市更是普遍存在。
究其原因：
既有政府對土地財政的依賴，也跟部分城市當?shù)刂饕I導只求政績不講實效的工作作風密切相關；
從項目投資的動機來講，主要以下兩種容易導致項目投資的失敗：
A、非地產開發(fā)行業(yè)從業(yè)者或生意人在缺乏經驗的情況下以豪賭心態(tài)盲目跨界進入，資金實力薄弱、相關資源不足、專業(yè)型人才缺乏，在合作單位的選擇上主要看服務費用價格、建筑施工能否墊資和額度等對齊專業(yè)性及行業(yè)資源整合能力等與項目成敗相關因素忽略，單一追求短期實惠。
B、在地產行業(yè)內部分化和企業(yè)轉型過程中部分企業(yè)在商業(yè)地產、產業(yè)地產開發(fā)領域經驗不足、對商業(yè)地產、產業(yè)地產的規(guī)劃、營銷、招商、運營等領域缺乏專業(yè)認知，盲目追求企業(yè)效益的最大化，以原有住宅開發(fā)思路開發(fā)商業(yè)地產、產業(yè)地產重銷售輕招商和運營。更有甚者在自身資金實力不足、股市融資無門、銀行貸款難、融資能力缺乏的情況下，缺乏風險意識大額舉借民間貸款、甚至高利貸，頂著巨債瘋狂冒進。從而導致產品競爭力不足、開發(fā)成本節(jié)節(jié)攀升，銷售價格與招商租金預期偏離市場、粗放管理，從而導致項目綜合競爭力不足，進入資金回籠速度緩慢、招商銷售不利，無法及時補充新鮮資本血液、債務持續(xù)放大的惡性循環(huán)。
那么，如何在中國整體產業(yè)轉型升級、產業(yè)結構調整、沿海劣勢產業(yè)向內陸轉移的歷史背景下，房地產行業(yè)自身在行業(yè)政策、地域差異、市場需求、資本市場等行業(yè)相關因素時刻發(fā)生變化的情況，房地企業(yè)普遍面臨企業(yè)戰(zhàn)略轉移、企業(yè)競爭力提升的客觀要求下如何走出一條既適合市場需求、企業(yè)需求的發(fā)展之路，已成為諸多開發(fā)企業(yè)不可回避的發(fā)展課題。
下面文深圳華錦億爵商業(yè)地產顧問機構僅對產業(yè)園區(qū)的開發(fā)淺談一二，希望可拋磚引玉、略有所益。在此之前先闡述以下幾個核心概念：
1、轉型升級：不是一個行業(yè)向另一個行業(yè)的跨越，而是指為保持和創(chuàng)造企業(yè)核心競爭力，本義上說，就是從低附加值轉向高附加值升級，從高能耗高污染轉向低能耗低污染升級，從粗放型轉向集約型升級?；谧陨韮?yōu)勢和發(fā)展需要，在產品、服務、管理、技術等方面對現(xiàn)有結構的拓展和提升。就房地產轉型升級而言，是以產品和服務為轉型升級核心的包含諸多要素優(yōu)化調整的一系列變化過程。轉型并非業(yè)務類型的完全轉變，而是業(yè)務結構轉向新型業(yè)態(tài)的更高級階段。
2、產業(yè)轉移：企業(yè)將產品生產的部分或全部由原生產地轉移到其他地區(qū),這種現(xiàn)象叫做產業(yè)轉移。產品生命周期理論認為，工業(yè)各部門及各種工業(yè)產品，都處于生命周期的不同發(fā)展階段，即經歷創(chuàng)新、發(fā)展、成熟、衰退等四個階段。
3、工業(yè)地產：工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
4、產業(yè)地產：以產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。整合自然資源、社會資源、經濟資源等，提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型復合化地產開發(fā)模式。
5、工業(yè)園區(qū)：一個國家或區(qū)域政府根據(jù)自身經濟發(fā)展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業(yè)升級的現(xiàn)代化產業(yè)分工協(xié)作生產區(qū)。
一、產業(yè)地產開發(fā)將成為實力房企巔峰對決的主戰(zhàn)場，目前“產業(yè)園區(qū)熱”需要實現(xiàn)理性回歸，以政府意志為主導，是產能過剩的催化劑。
眾所周知，在中國的產業(yè)格局中煤炭、鋼鐵、水泥、光譜等幾大產業(yè)目前產能過剩表現(xiàn)尤為明顯，也是當下產業(yè)結構調整的重點對象。
分析這些產業(yè)之所以產能過剩的原因，在排除受國際金融風暴和主要出口國的一系列行業(yè)制裁導致的產品出口不力，以及隨著生活方式的轉變物價的普遍上漲導致國內內需明顯衰退的外部因素，也與企業(yè)“只觀一隅，不觀全局”盲目擴張、地方政府為求業(yè)績“鴻雁拔毛，揠苗助長”以行政手段過分干預市場密不可分，而當下成型的大部分旅游產業(yè)園、新興科技園、工業(yè)產業(yè)園偏離本地產業(yè)和資源實際情況，借承接產業(yè)轉移與新型城鎮(zhèn)化之名，大搞土地財政，很多被命名為工業(yè)園或產業(yè)園的項目實際多以住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)為主，名不符實；工業(yè)園里看不到廠房也見不到倉儲設施，所開發(fā)項目既不在工業(yè)區(qū)也不在交通樞紐線附近，此類現(xiàn)象特別在某些三、四線城市屢見不鮮。
深圳華錦億爵商業(yè)地產顧問機構認為，新型城鎮(zhèn)化既不是原有的城市化，更不是地產化。和諧有序的城鎮(zhèn)化需要政府和市場活動參與主體在考慮經濟效益的同時兼顧社會效益、環(huán)境效益，在實現(xiàn)自身利益、組織利益的同時，有效配置資本和資源。提高資本和資源的使用率，提高產業(yè)附加值。
在新型城鎮(zhèn)化、宏觀產業(yè)轉型升級的政策引導下，面對住宅市場日趨飽和，商業(yè)地產局部泡沫化的情況下，產業(yè)地產無疑將成為房地產企業(yè)轉型的重要領域，產業(yè)地產特別是產業(yè)園區(qū)項目的開發(fā)能力即是考量房地產企業(yè)綜合實力的重要舞臺，也是隨著市場層面、政策層面、資本和技術層面的變化，越來越多的房地產企業(yè)選擇進入的地產細分領域。然而，產業(yè)園區(qū)的開發(fā)并非傳統(tǒng)住宅開發(fā)商、商業(yè)地產開發(fā)商可以輕松駕馭的。
二、產業(yè)園區(qū)的開發(fā)與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)綜合體相比，具有更高的行業(yè)準入門檻，其主要是由工業(yè)園區(qū)開發(fā)的特殊性決定的。
產業(yè)園區(qū)作為工業(yè)地產的重要組成部分，其作為一種獨有的商業(yè)模式，在開發(fā)商融資、基礎設施建設、開發(fā)經營項目并不斷完善產業(yè)鏈條，突出園區(qū)特色提高園區(qū)服務。整體來看具有明顯“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的特點。具體來看產業(yè)園區(qū)具有以下特點：
1、政策主導性強、專業(yè)性強。工業(yè)地產受地方政府、區(qū)域經濟、產業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產和產業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產必須滿足不同產業(yè)發(fā)展需求及功能要求；
2、投資大、投資回收期長。工業(yè)地產項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業(yè)地產；
3、項目增值性較強。發(fā)展第三產業(yè)，實現(xiàn)二三產業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產業(yè)配置，打造產業(yè)群，都將促使項目價值提升；
4、區(qū)域性強。由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應，不同區(qū)域具有不同的主導產業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產需求一致性較強；致使工業(yè)地產在同區(qū)域的功能差別很小。
三、產業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式有待進一步創(chuàng)新和融合，產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)地產的重要形態(tài)，也是復合地產的重要形態(tài)，其目前的開發(fā)模式普遍比有限，需要進一步創(chuàng)新與融合，須強力整合區(qū)域資源、產業(yè)資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、政府資源，在借助咨詢機構、策劃機構、規(guī)劃施工單位外腦的同時，組件大型的企業(yè)聯(lián)盟、構建監(jiān)督完備的融資平臺。目前產業(yè)地產的開發(fā)的模式主要為園區(qū)綜合模式、地產商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府模式；在產業(yè)園區(qū)的開發(fā)過程中所采用的模式主要為以下三種：
1、以政府規(guī)劃的產業(yè)園、科技園區(qū)的建設為主導，吸引符合條件的企業(yè)進駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設，政府完成初步規(guī)劃及配套建設吸引知名企業(yè)進駐或組建以國資控股的開發(fā)運營集團進行充分授權，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產業(yè)鏈。如：東莞松山湖工業(yè)園、西安曲江旅游產業(yè)園、深圳華僑城等。
2、產業(yè)主體企業(yè)引導模式：政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設。最具代表性的如：星網(wǎng)工業(yè)園等。
3、產業(yè)主體企業(yè)、產業(yè)地產商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。如：北京經濟技術開發(fā)區(qū)。
四、產業(yè)園區(qū)的永續(xù)運營和服務提升，依然是產業(yè)園區(qū)綜合效益最大化的有利保障。
產業(yè)地產由于其短期收益率不高，必須通過持久的運營，以綜合提升項目知名度和價值，因此產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商、運營才是產業(yè)園區(qū)價值實現(xiàn)的王道，特別是在目前，區(qū)域發(fā)展不均衡、產業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)水平參差不齊、產業(yè)格局瞬息萬變的情況、市場消費需求持續(xù)升級的客觀情況下，綜合企業(yè)優(yōu)勢、精準把握行業(yè)大勢、準確布局區(qū)域產業(yè)格局、以實事求是的精神，堅持創(chuàng)新與產業(yè)融合的發(fā)展思路，是每一個產業(yè)園區(qū)開發(fā)主體不容忽視的重要環(huán)節(jié)。
五、以新型農業(yè)產業(yè)園、旅游休閑養(yǎng)老、生物技術、基因工程、云技術為主體的大型產業(yè)園區(qū)將成為未來產業(yè)園區(qū)開發(fā)與價值實現(xiàn)的佼佼者。
從相關行業(yè)對經濟的拉動性比例及城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求來看，新型農業(yè)、基因工程、云技術作為正在成長中最具活力的幾大行業(yè)，其發(fā)展與成熟離不開其他行業(yè)的補充，也將為產業(yè)地產的變革植入新的活力因子。從人口結構和消費習慣的轉變趨勢來看旅游地產與養(yǎng)老地產依舊大有可為。
六、加快三、四線城市等落后區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)的培植，加大技術創(chuàng)新不斷完善相關產業(yè)鏈條將成為促進人口和資源回流，將成為縮小區(qū)域差異、促進新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)的必要出口。
為此需要地方政府在區(qū)域規(guī)劃、園區(qū)建設引導中進一步向市場放權，做好程序監(jiān)控和相關法律建設，并通過稅收政策、產業(yè)政策等積極引導優(yōu)勢產業(yè)進駐此次生城市，聯(lián)合社會力量和專業(yè)機構，通過平臺搭建資源整合等途徑，植根當?shù)貙嶋H、深入產業(yè)發(fā)展細節(jié)，通過招商引資優(yōu)惠等途徑，發(fā)展和培育核心產業(yè)，解決社會就業(yè)，使產業(yè)園區(qū)建設運營成為區(qū)域經濟的重要增長極尤為重要。
七、產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)經濟學、區(qū)域經濟學、房地產、金融等、政治學理論的綜合實踐。其特殊性及需在要產業(yè)園區(qū)的開發(fā)在土地環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計、項目融資、項目運營等關鍵環(huán)節(jié)采取更為靈活的模式。
通過信息平臺建設，降低行業(yè)信息、產業(yè)信息、企業(yè)信息不對稱而引發(fā)項目與宏觀產業(yè)趨勢相脫節(jié)的風險；
通過融資平臺建設，在合理控制項目資金成本，保證項目開發(fā)投入所需現(xiàn)金流的充裕性的前提下，實現(xiàn)項目股市、股權、債券、基金、銀行等多渠道融資形態(tài)。
通過運營管理平臺建設，根據(jù)不同行業(yè)屬性和產業(yè)園區(qū)的特色，重點在產業(yè)園區(qū)的運作管理、品牌推廣、企業(yè)孵化、人才引入和培養(yǎng)方面進行持續(xù)投入和關注，使整個園區(qū)快速散發(fā)經濟活力，發(fā)揮產業(yè)效能。
結語：
深圳華錦億爵商業(yè)地產顧問機構提出，產業(yè)園區(qū)的開發(fā)離不開政策的良性引導與扶持，但不能過度依賴現(xiàn)有統(tǒng)一政策，而應該在綜合區(qū)域、產業(yè)、項目、品牌等優(yōu)勢的情況下，邀請行業(yè)專業(yè)、產業(yè)專家、地產專家、法律專家組成專業(yè)化的顧問團隊，根據(jù)項目的特殊性擬定具有實效的發(fā)展政策，優(yōu)惠扶持政策。減少中間環(huán)節(jié)的價值輸送和權力尋租。產業(yè)引入與產業(yè)孵化作為產業(yè)園區(qū)的核心功能，在產業(yè)園區(qū)向產業(yè)綜合體、供應鏈與產業(yè)鏈集合社區(qū)發(fā)展的歷史趨勢下，產業(yè)園區(qū)開發(fā)拯待理念、產品、功能、服務的綜合提升與行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。并在產業(yè)變局與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求下，通過優(yōu)質園區(qū)的打造以縮小區(qū)域差異、促進產業(yè)結構的合理優(yōu)化。